Die Entscheidung zur Veräußerung betrieblicher Immobilien ist im Regelfall das Resultat einer vorausgegangenen sorgfältigen internen Prüfung. Jede Veräußerung betrieblicher Liegenschaften ist speziell, die Inhalte sind oft sehr komplex, unterschiedliche Zielvorstellungen der Beteiligten können oftmals nur nach einem längerfristigen Verhandlungsmarathon in Einklang gebracht werden. In der erlebten Realität präsentieren sich vielfältige unterschiedliche Szenarien. In der Folge drei grob skizzierte Beispiele aus der Praxis:
Teilhabe und nachhhaltigere Wertschöpfung
Der Verkauf der Firmenliegenschaft präsentierte sich im Ergebnis als ein mehrjähriges, in zahlreichen Besprechungsprotokollen festgehaltenes , Ereignis. Zwischenzeitlich waren durchaus auch Zweifel am Gelingen eines erfolgreichen Abschlusses aufgekommen. Eine mehrere tausend Quadratmeter umfassende Liegenschaft in einer guten innerstädtischen Stadtteillage mit einer relativ flexiblen baurechtlichen Ausweisung als Mischgebiet bleibt jedoch auch bei zahlreicheren zu lösenden Widrigkeiten von hoher konstanter Attraktivität. Der ursprüngliche Plan der Eigentümer, die komplette Veräußerung der Liegenschaft, wurde auf halber Verhandlungssstrecke, durch den Wunsch nach baulicher Partizipation, de facto nachhaltigerer Wertschöpfung, ersetzt. Damit erhöhten sich auch, die an einen potentiellen Erwerber zu adressierenden Anforderungskriterien. Entscheidend sollten jetzt nicht nur die Höhe und die Sicherheit der Kaufpreiszahlung sein, sondern auch eine langfristig belastbare Partnerschaft während der Planungs- und Bauphase. Für die Zeit danach sollte auch ein gut funktionierendes nachbarschaftliches Verhältnis gewährleistet sein. Diese Inhalte waren in entsprechenden Verträgen zu fixieren. Bei einer langfristig angelegten Partnerschaft erhält darüber hinaus auch die Agilität der Beteiligten einen hohen Stellenwert, die beständige Bereitschaft zu Verändereungen, Anpassungen und Korrekturen. Manchmal ist eben die gemeinsame sinnvolle Reaktion auf Veränderungen wichtiger als das exakte Befolgen eines Plans.
Eine rentierliche Drittverwendungsfähigkeit für den Bestand ist nicht vorhanden
Der als Familienbetrieb in einer vorteilhaften Lage im urbanen Großraum gelegene Baumarkt hat am Standort keine Möglichkeit mehr zur räumlichen Expansion, damit fehlt auch schon mindestens ein wesentliches Kriterium der Wettbewerbsfähigkeit gegenüber den großen Playern in diesem Marktsegment. Als Entscheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen benötigte die Geschäftsführung und die Eigentümerfamilie eine ausführlichere schriftliche Ausarbeitung, die eine konkrete Standortbeurteilung, bauliche Einschätzung des Bestands im Zusammenhang mit einer rentierlichen Drittverwendungsfähigkeit und baurechtliche Grundlagen und Kostenstrukturen einer umfänglichen optimalen Neubebauung beinhaltete. Eine rentierliche Drittverwendungsfähigkeit für den Bestand haben wir im Resultat der Ausarbeitung nicht feststellen können. Hiermit wurde letztendlich die Entscheidungsgrundlage zum Verkauf der Liegenschaft formuliert. Das Baurecht ist jedoch bei dieser Liegenschaft zu diesem Zeitpunkt keine fixe Größe, sondern eher eine etwas schwammige Einschätzung, weil eine mögliche neue Nutzungskonzeption und deren Volumina, von uns zunächst nur auf der vagen Grundlage des § 34 BauGB erstellt werden konnte. Eine gesicherte Bankenfinanzierung und die erwartete Kaufpreiszahlung können damit bekanntermaßen kaum realisiert werden. Die Verhandlungen haben sich inzwischen auch coronabedingt in die Länge gezogen. Basierend auf den Entscheidungen der kommunalen Legislative, haben die Träger öffentlicher Belange, die Kriterien für den anteilig geforderten Sozialen Wohnungsbau zudem zwischenzeitlich erhöht. Für den Verkäufer sind das eher negative Nachrichten, weil Auswirkungen auf die Höhe der möglichen Kaufpreiszahlungen nicht ausgeschlossen bleiben. Das Ende ist offen.
Eine gescheiterte Nachfolgeregelung
Die lange geplante Nachfolgeregelung kam nicht zustande, weil der Juniorchef dauerhaft schwer erkrankte. Eine anderweitige Regelung war in dem relativ engen Marktsegment nicht erkennbar. Nach einer Phase der intensiven Abwägung wurde der Verkauf der Firmenliegenschaft für die Eigentümer zur verbleibenden Ultima Ratio. Mit dem Verkaufserlös sollte der gutbürgerliche Lebensstandard mehrerer Genrationen langfristig und nachhaltig gesichert werden. Als vorteilhaft für den Verkaufsprozess erwies sich, dass das viele jahrzehntealte gewerbliche Baurecht des urbane Quartiers im Kontext eines großen Infrastrukturprojektes aufgehoben wurde. Die Planungszeiträume für die finale Etablierung eines neuen Baurechts sind bekanntermaßen in der Regel aber langwierig. Tesla bei Grünheide mag da eine Ausnahme sein. Ein oft schier endloses Procedere, das häufig zu Beginn durch Befragungen der Eigentümer, Nutzer und Mieter eingeleitet wird. Die Besitzerfamilie wollte und konnte wohl auch nicht ein jahrelanges, schleppend verlaufendes, Verfahren bis zur endgültigen Umsetzung eines neuen Baurechts abwarten. Die real vorhandene Perspektive einer möglichen zukünftigen Aufwertung durch ein verändertes Baurecht sollte bei der Höhe der Kaufpreiszahlung jedoch auch nicht unberücksichtigt bleiben. Der als regional erfahrener Planer und Bauträger aus einem Wettbewerb hervorgegangene Kaufinteressent war jedoch durch seine bankenabhängige Finanzierung in der Höhe der Kaufpreiszahlung limitiert. Eine Lösung wurde letztendlich durch die vertragliche Einbindung eines Mezzanine Kapitalgebers erreicht. Im Share Deal konnte für die Verkäufer eine mehr als zufriedenstellende Kaufpreishöhe erzielt werden.
In der Schlussfolgerung präsentiert sich jede Transaktion im Bereich des Corporate Real Estate als ein einmaliger Vorgang. Eine pauschale Regelhaftigkeit erweist sich zumindest ad hoc nur schwer erkennbar.
mow